Coraz więcej inwestorów kupuje mieszkania na wynajem przez spółkę LTD zamiast na siebie. Inwestorzy w nieruchomości to jedna z największych grup naszych klientów – zakładamy dla nich spółki, prowadzimy księgowość i pomagamy policzyć, czy spółka się opłaca.
Dlaczego inwestorzy wybierają spółkę?
- Pełne odliczenie odsetek od kredytu. Osoba prywatna nie odlicza odsetek od dochodu – dostaje tylko ulgę w wysokości 20% odsetek. Spółka wlicza odsetki w koszty w całości.
- Niższy podatek od zysku. Spółka płaci Corporation Tax (19%–25%). Prywatnie zysk z najmu doliczany jest do Twoich dochodów i przy wyższych zarobkach opodatkowany stawką 40% lub 45%.
- Od kwietnia 2027 prywatny najem zdrożeje. Dla osób prywatnych wchodzą osobne stawki od dochodu z nieruchomości: 22%, 42% i 47%. Spółek ta zmiana nie dotyczy.
- Zysk można zostawić w spółce i przeznaczyć na wkład własny pod kolejne mieszkanie – bez podatku od wypłaty.
- Making Tax Digital dla osób prywatnych (kwartalne raporty do HMRC przy przychodach powyżej £50 000 od kwietnia 2026) spółek nie dotyczy.
Kiedy spółka się nie opłaca?
Spółka to nie zawsze najlepszy wybór. Warto wiedzieć o minusach:
- Stamp Duty (SDLT) jest wyższe. Spółka płaci podwyższone stawki od pierwszego mieszkania – 5 punktów procentowych więcej niż standardowe stawki.
- Wypłata pieniędzy ze spółki (dywidendy) jest dodatkowo opodatkowana.
- Kredyty dla spółek (tzw. SPV) bywają nieco droższe, a bank zwykle wymaga osobistej gwarancji dyrektora.
- Koszty prowadzenia – sprawozdania, Corporation Tax, Companies House.
Przy jednym mieszkaniu bez kredytu i dochodach w progu podstawowym prywatna własność często wychodzi taniej. Policzymy to na Twoich liczbach.
Jak założyć spółkę pod nieruchomości (SPV)
Banki finansujące wynajem przez spółkę oczekują, że spółka zajmuje się tylko nieruchomościami. Dlatego rejestrujemy ją z odpowiednimi kodami działalności (SIC), najczęściej:
- 68100 – kupno i sprzedaż własnych nieruchomości,
- 68209 – wynajem i zarządzanie własnymi lub dzierżawionymi nieruchomościami.
Przy kilku spółkach kontrolowanych przez tę samą osobę progi Corporation Tax dzieli się między nie – piszemy o tym na stronie Corporation Tax.
Przeniesienie mieszkania z siebie na spółkę
To częste pytanie i częsty błąd. Przeniesienie posiadanej nieruchomości na spółkę jest traktowane jak sprzedaż po wartości rynkowej. Może to oznaczać:
- podatek od zysku kapitałowego (CGT) po Twojej stronie,
- Stamp Duty po stronie spółki – od pełnej wartości mieszkania.
W niektórych sytuacjach dostępne są ulgi, ale wymagają spełnienia konkretnych warunków. Zanim cokolwiek podpiszesz, porozmawiaj z nami.
Drogie nieruchomości – ATED i stawka 17%
- Spółka, która ma mieszkanie warte ponad £500 000, musi co roku składać deklarację ATED. Przy wynajmie komercyjnym przysługuje zwolnienie z opłaty, ale deklarację i tak trzeba złożyć.
- Przy zakupie przez spółkę mieszkania za ponad £500 000 może obowiązywać stała stawka Stamp Duty 17%. Przy prawdziwym biznesie wynajmu zwykle przysługuje zwolnienie z tej stawki.
Najczęściej zadawane pytania
Jak wyjąć pieniądze ze spółki nieruchomościowej?
Najczęściej przez dywidendy albo spłatę pożyczki dyrektora. Jeśli pożyczyłeś spółce pieniądze na wkład własny, spółka może Ci je oddać bez podatku.
Czy mogę kupić mieszkanie na spółkę z partnerem lub rodziną?
Tak. Spółka może mieć kilku udziałowców, a podział udziałów wpływa na to, kto dostaje dywidendy. Warto go zaplanować od początku.
Czy spółka może mieć mieszkanie, w którym sam mieszkam?
Technicznie tak, ale zwykle się to nie opłaca – powstają dodatkowe podatki od świadczenia. Spółka sprawdza się przy nieruchomościach na wynajem.
Czy spółka musi być zarejestrowana do VAT?
Zwykle nie. Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT.
Inwestujesz w nieruchomości? Porozmawiajmy
Pomożemy zdecydować, czy kupować na siebie, czy przez spółkę, założymy SPV z właściwymi kodami i poprowadzimy księgowość.